MIET- UND PACHTRECHT

Umfassende Beratung in allen mietrechtlichen Angelegenheiten

 

Alleine mit dem Abschluss eines Mietvertrages ist es oftmals nicht getan. In jeder Phase eines Mietverhältnisses kann es zum Streit zwischen den Mietparteien kommen. Dies betrifft zu also zum einen das Verhältnis der Parteien vor Abschluss des Mietverhältnisses, während dessen Bestehen und nicht zuletzt auch Streitigkeiten nach Beendigung eines Mietverhältnisses.

 

Vertragsgestaltung

Der Vertrag bestimmt die Rechtsbeziehungen der Vertragsparteien. In einem Mietverhältnis sind Vermieter und Mieter über Jahre, manchmal über Jahrzehnte miteinander verbunden. Unwirksame oder ungünstige Regelungen im Vertrag können später kaum noch korrigiert werden.

 

Sei es ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietvertrag oder ein Pachtvertrag:

Vor Abschluss des Vertrages sollte man die vertraglich in Aussicht genommenen Regelungen überprüfen und sich beraten und rechtlich absichern lassen.

 

Nutzen Sie mein Know-how und meine Erfahrungen.

 

Kündigung des Mietverhältnisses

Das Gesetz sieht mehrere Fälle vor, in denen das Mietverhältnis beendet werden kann. Während der Mieter grds. keinerlei Kündigungsbeschränkungen unterliegt, bedarf es für die Kündigung durch den Vermieter immer eines bestimmten Kündigungsgrundes. Die Kündigung – ob fristgemäß oder fristlos – ist an bestimmte Bedingungen und Fristen gebunden sind.

Nur die schriftliche Kündigung zählt.

 

Rein mündlich ausgesprochene Kündigungen, per Telefax oder per E-Mail übersandte „Kündigungen“ sind daher unwirksam. Stehen auf der einen oder anderen Seite mehrere Personen, muss die Kündigung in der Regel von allen abgegeben und allen Personen der Gegenpartei zugehen. Hier lauern viele Fallstricke, die durch eine kompetente Beratung umgangen werden können, so dass eine rechtssichere Erklärung abgegeben werden kann.

Schönheitsreparaturen/Renovierungspflichten

Ob, wann und vor allem von wem Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist ein mietrechtlicher „Dauerbrenner“.

Die Rechtsprechung zu diesem Themenkomplex ist nahezu unüberschaubar. Nach der gesetzlichen Konzeption ist zwar grundsätzlich der Vermieter für die sog. Dekoration der Wohnung zuständig. In aller Regel wird diese Pflicht allerdings – was zulässig ist – im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Die oftmals nicht leicht zu beantwortende Frage ist dann, ob die Überbürdung dieser Verpflichtung wirksam ist.

Ich prüfe für Sie die Rechtmäßigkeit der vertraglichen Bestimmungen.

 

Wichtig hierbei ist auch die nicht immer leicht zu treffende Unterscheidung zwischen einer Renovierungspflicht und einem Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen einer über die normale Abnutzung hinausgehender Beschädigung der Mietsache.

Sollten Sie als Mieter – ohne hierzu vertraglich wirksam verpflichtet gewesen zu sein – Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, können Ihnen schließlich Schadenersatzansprüche gegen Ihren Vermieter zustehen.

Aber Achtung: Ansprüche wegen der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung.

Betriebskostenabrechnungen

Häufig gibt es Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Betriebskostenabrechnung (auch Nebenkostenabrechnung genannt).

Was diese sog. „zweite Miete“ betrifft, gibt es hier eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten, etwa eine Inklusivmiete, die Bruttokalt- oder die sog. Nettomiete.

Am Weitesten verbreitet dürfte jedoch die Vereinbarung von Vorauszahlungen sein. Über diese Vorauszahlungen muss der Vermieter einmal jährlich eine Abrechnung erteilen. Hierbei ist stets von Bedeutung, ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist und zudem den Vorgaben der Rechtsprechung an die sog. formelle Wirksamkeit erfüllt. Hierbei sind grds. vier Schritte einzuhalten, nämlich

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten

  • die Angabe und ggfs. die Erläuterung des zugrundeliegenden Verteilerschlüssels

  • die Berechnung des Anteils für den Mieter

  • der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die Abrechnung muss schließlich auch für den juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgeschulten Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein.

Trotz dieser bekannten Mindestvoraussetzungen stellt sich eine erhebliche Anzahl von Abrechnungen als falsch heraus. Dies kann insbesondere für den Vermieter zu fatalen Folgen und Verlusten führen.

Zögern Sie daher nicht, sich bereits im Vorfeld sachkundigen Rat einzuholen, um Verluste zu vermeiden.

Minderung der Miete

Von Ihrer Wohnzimmerdecke tropft Wasser? Sie haben Schimmel im Schlafzimmer? Durch Ihr Küchenfenster pfeift der Wind?

Wenn die Wohnung solche oder ähnliche Mängel aufweist, sind Sie als Mieter nicht schutzlos.

 

Sie können Ihren Vermieter abmahnen und evtl. die Miete mindern. Hierbei gibt es leider keine festen Sätze, bei welchem Mangel um welchen Betrag die Miete gemindert werden kann. Orientierungshilfe bieten nur Entscheidung von Gerichten, welche über solcherart oder ähnliche Mängel zu entscheiden hatten. Aber Vorsicht: eine unberechtigte Minderung kann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Deshalb sollte frühzeitig ein Anwalt eingeschaltet werden, bevor „das Kind in den Brunnen gefallen“ ist. So vermeiden Sie Rechtsnachteile.

 
 
 
 

Rechtsanwalt Gerhard Zapff

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